近年来，房地产市场经历了一系列的变革和调整，面临着诸多困境和挑战。
2024年，站在房地产行业拐点的分水岭。市场活跃着一批投资方，来处置大量的不良住宅项目。
如何强化风险研判，保障投资收益。本文将重点探讨项目交付前小区第三方工程尽调工作的重要性。
01 工程尽调工作目的
项目交割前进行工程尽调工作是不可或缺的一环，关于质量问题引起的成本纠纷占据了很大的比例。
* 尽调工作：从工程项目本身存在的问题着手，公正客观针对项目情况进行全方面评估，有效地确保工程项目的质量和安全，降低后期维护成本。
02工程尽调工作内容
03 案例分享：成功项目的背后故事
3.1 设计文件要求案例：某住宅小区项目/强电系统
问题诊断：屋面电梯机房顶未按防雷及接地设计施工图纸的要求安装接闪带及接闪短杆、强电井部分配电柜（箱）未接地保护；
诊断依据：《建筑物防雷设计规范》GB 50057-2010
4.1.2 各类防雷建筑无应设内部防雷装置，并应符合下列规定：在建筑无的地下室或地面层处，以下物体应防雷装置做防雷等电位连接：1、建筑物金属体；2、金属装置；3、建筑物内系统；4、进出建筑物的金属管线。
4.2.2.1 建筑无内设备、管道、架构、电缆金属外皮、钢屋架、钢窗等较大金属物和突出屋面的放散管、风管等金属物，均应接到防闪电感应的接地装置上。
解决方案：查验发现的质量问题和存在隐患须要求施工单位制定整改方案并落实完成时间，同时安排专职的专业人员在整改过程中负责旁站、巡视和平行检验，以消项和优化的方式解决存在问题
效果：彻底消防隐患，确保供配电系统安全可靠运行，保障业主入住后的正常使用。
3.2 主材进场验收案例：某高端小区项目
问题诊断：生活给水管进场验收的品牌与现场安装主材品牌不一致，现场安装的品牌是不在名单范围内的且存在没有经审定的的品牌主材，存在材料混用且出现非指定品牌材料替代问题；
诊断依据：《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002
3.2.1 建筑给水、排水及采暖工程所使用的主要材料、成品、半成品、配件、器具和设备必须具有中文质量合格证明文件，规格、型号及性能检测报告应符合国家技术标准或设计要求。进场时应做检查验收，并经监理工程师核查确认。
3.2.2 所有材料进场时应对品种、规格、外观等进行验收。包装应完好，表面无划痕及外力冲击破损。
解决方案：核实材料进场验收资料，针对品牌不符主材进行专项材料检测，确定是否符合设计及合同使用要求，追责相应施工单位；
效果：确保给排水系统能正常可靠运行方能交投，保障业主后期的正常使用。
3.3 系统调试测试案例：某高端住宅小区项目/给排水系统
问题诊断：生活水泵组共有15台，目前已损坏8台，高区用水受到严重影响；经现场核实因前期施工过程当中移交现场临时使用前未做相应使用前调试，导致后续水泵空载自动停运系统无法使用，水泵持续无水空载运行致使设备损坏
诊断依据：《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002
3.2.1 建筑给水、排水及采暖工程所使用的主要材料、成品、半成品、配件、器具和设备必须具有中文质量合格证明文件，规格、型号及性能检测报告应符合国家技术标准或设计要求。进场时应做检查验收，并经监理工程师核查确认。
3.2.2 所有材料进场时应对品种、规格、外观等进行验收。包装应完好，表面无划痕及外力冲击破损。
解决方案：核实材料进场验收资料，针对品牌不符主材进行专项材料检测，确定是否符合设计及合同使用要求，追责相应施工单位；
效果：确保给排水系统能正常可靠运行方能交投，保障业主后期的正常使用。
3.4 电梯系统检测案例：某高端住宅小区项目
问题诊断：电梯机房主控机箱电脑主控板缺失。电梯井道底坑施工垃圾没有清理，排水口没有安装防堵滤网，存在排水受阻隐患；电梯底坑的基础型钢没有做好防腐保护、个别井道底坑灯不亮；
诊断依据：《电梯工程施工质量验收规范》GB 50310-2002
4.1.3 设备零部件应与装箱单内容相符。
4.1.4 设备外观不应存在明显的损坏。
4.2.5 井道还应符合下列规定：5. 井道内应设置永久性电气照明，井道内照度应不得小于50lx，井道最高点和最低点0.5m以内应各装一盏灯，再设中间灯，并分别在机房和底坑设置一控制开关。7. 底坑内应有良好的防渗、防漏水保护，底坑内不得有积水。
4.11.10观感检查应符合下列规定：3. 对机房（如果有）、导轨支架、底坑、轿顶、轿内、轿门、层门及门地坎等部位应进行清理。
解决方案：要求施工单位尽快整改，对已完工程漏项、功能缺失、调试存在故障等问题需采购对应措施完善，对电梯井道底坑施工垃圾问题要做到工完场清，严格执行文明施工
效果：不遗留影响电梯正常运行的隐患，确保电梯安全可靠运行方可交接投运。
04 第三方工程尽调的优势
中立立场，公正评估
避免内部利益冲突，确保评估结果的客观性
专业团队，经验丰富
具备相关资质和丰富经验，确保评估的准确性
标准统一，有据可依
遵循国家和行业标准，让评估结果更具说服力
05 总结
乐居工程咨询第三方工程尽调工作，以客观的角度倾力注重于从建设方、业主方等多维角度，深入探查项目前期资料、施工过程、交付后续工作，保障投资方收益。
秉承着“完美交付”的原则，通过交付前及时发现项目问题，明确问题责任，坚守质量红线，跟踪问题整改，闭环潜在风险；持续为客户创造价值。
