2021年6月24日，国务院办公厅印发“国办发〔2021〕22号”《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,明确了国家层面住房保障体系的顶层设计，提出了“以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系”。
2022年年末，深圳首批可售型人才/安居房问世，以市价6折的价格受广大深飘人士关注，2023年度两次放宽人才房条件，进一步拓宽了受众人群。截至2024年初，可售型人才/安居房供应总量达17779套，累计超10万家庭参与申购。
但近期多个可售型人才/安居房项目交付因施工进度滞后，交付延后而赔偿违约金，因合同履约瑕疵而引发群诉拒收，因隐蔽工程施工质量不合规而引发维权等等。
乐居工程研究院就当前可售型人才/安居房交付前客户风险管理做如下研究：
一、可售型人才/安居房客诉趋势如何？
二、如何降低可售型人才/安居房交付风险？
01 可售型人才/安居房客诉趋势如何？
大家可能都有个惯性认知，人才/安居房的装修标准并不高，工艺要求也并不严格，只要满足验收要求即可。但现阶段，可售型人才/安居房的交付标准，真如惯性认知？
答案是否定的。可售型人才/安居房的交付，绝不可掉以轻心。
*客诉类型1：红线外不利因素关注度不足，未了解周边项目客诉热点，未针对潜在客诉风险点做预案报告。
*客诉类型2：大货与购房合同交付标准不符，未进行多方核对。
*客诉类型3：交付公示物料不全面，同期对标管理费，明确费用差异缘由，展示服务亮点
*客诉类型4：室内墙地面工程等缺乏实测实量管理动作，带问题交付，影响业主精装进场施工，施工质量缺乏过程把控。
可售型人才/安居房业主的关注点不再仅仅是工程质量！
据上述客诉情况来看，乐居工程研究院统计了某项目交付前客诉热点，共计21条，其中销售承诺类客诉10条，设计缺陷类5条，工程质量类4条，品质提升类2条。可见可售型人才/安居房业业主关注点高度集中于购房前销售合同履约事项。
02 如何降低可售型人才/安居房交付风险？
我们发现可售型人才/安居房交付风险，总结分析为:
1.合同销售履约是否一致
2.红线内外不利因素销售说明与解决措施
3.工程质量缺陷
4.按期交付
5.设计缺陷
针对上述，如何有效提高交付率，降低交付风险？
2.1 形成可售型人才/安居房交付前风险评估查验台账
项目各专业端口应根据《项目交付风险检查一览表》完成各部门交付风险自评估，并进行汇总形成交付前风险评估查验台账，梳理风险清单，包括检查要点、检查子项、检查标准等信息。
及时识别潜在风险隐患，规范管理流程，明确各项工作的责任和要求，确保风险隐患得到有效控制。
该表应含房屋检查结果，并主要包括4类内容：项目产品风险管理、工程品质风险管理、销售约定与合同履约风险管理、验收风险管理及其他重大风险5项24条。
2.2 优化可售型人才/安居房的交付评估体系
每个企业的交付评估体系不应是静止的，而应当是每半年迭代交付评估体系来适应市场变化和客户需求，保障项目品质与完美交付。
某标杆房企在23年更新人才房评估体系中，管理行为增加了开盘前风险排查，形成风控自查台账；同时增加毛坯实测实量项，室内主体垂平等。
2.3 搭建交付后专业维保管理团队
集中交付后三个月是业主满意度挽回的关键阶段，维修整改不及时，处理不妥善可能直接造成群体维权事件。既影响项目的二次营销，又直接牵连着企业的品牌。形成维保管理体系，搭建专业维保团队是交付后尤为关键的一步。
03 总结
完美交付的基础是工程质量，与交付前风险评估相结合，形成完整的交付前验收体系。过程管控尤为重要，交付前三个月积极引入第三方验收团队，模拟业主视角更客观的搭建验收体系，根据项目节点制定查验计划，推动项目整改进度，保障达到完美交付标准。而维保工作是房屋交付后的重点工作，交付后三个月可引入维保管理团队，及时解决工程质量问题，挽回业主满意度。
